Råvindskonvertering – gör er outnyttjade vind till nya bostäder

En råvind kan vara en av fastighetens största outnyttjade tillgångar. Genom råvindskonvertering kan ytor som tidigare stått oanvända eller använts till förråd utvecklas till nya bostäder samtidigt som föreningen eller fastighetsägaren frigör ekonomiskt värde ur den befintliga fastigheten.

Vindshem arbetar med hela processen från den första bedömningen av vindens möjligheter till projektering, bygglov, byggnation, besiktning och färdiga bostäder. Vi har erfarenhet från hundratals projekt, framför allt i Göteborg och Stockholm.

Därför kan råvinden bli en värdefull tillgång

För bostadsrättsföreningar och fastighetsägare kan råvinden användas för att skapa nya bostäder utan att ta ny mark i anspråk. En yta med begränsat ekonomiskt värde kan därmed bli en tillgång för hela fastigheten.

Kan frigöra kapital till fastigheten

Vid försäljning eller utveckling av vinden kan föreningen frigöra kapital som kan användas till exempelvis tak, fasad, fönster, stammar eller andra större underhållsåtgärder. När nya bostäder tillkommer får föreningen dessutom fler medlemmar som bidrar till den löpande ekonomin.

Kan samordnas med andra åtgärder

I vissa projekt kan råvindskonverteringen kombineras med exempelvis förbättrad isolering, fönsteråtgärder eller andra arbeten som stärker fastigheten som helhet.

Potentialen avgörs av mer än antal kvadratmeter

Det är inte vindens storlek i sig som avgör projektets värde. Ekonomin påverkas också av vilka bostäder som går att skapa, vilka tekniska åtgärder som krävs och hur fastigheten är byggd.

Det första steget är därför att undersöka vad som faktiskt går att genomföra och vilket värde projektet kan skapa.

Vad är råvindskonvertering?

Råvindskonvertering innebär att en tidigare oinredd vind utvecklas till en eller flera fullvärdiga bostäder.

En stor råyta betyder inte automatiskt att hela ytan går att omvandla till bostad. Takhöjd, takkonstruktion, bärighet, dagsljus, installationer, tillgänglighet och fastighetens befintliga utformning påverkar vad som faktiskt är möjligt.

Det kan exempelvis innebära arbete med konstruktion och bjälklag, ljudisolering, ventilation, vatten och avlopp, brandskydd, dagsljus, takfönster eller kupor samt förändringar i trapphus och andra gemensamma delar av huset.

Samma princip gäller oavsett om målet är att göra en lokal till hyreslägenhet eller att omvandla en lokal till bostadsrätt. Det är inte bara den fysiska ytan som behöver fungera. Projektets tekniska, juridiska och ekonomiska delar behöver också hänga samman.

Som förening har vi tagit hjälp av Vindshem i uppmätning och värdering av råvind samt kunnigt bollplank inför kommande försäljning av vind. Robert har varit extremt kommunikativ och hjälpsam. Han är en betydande trygghet för oss då vi är nya på detta. Rekommenderar starkt Vindshem!

Stina Jonsson

Är er råvind lämplig för nya bostäder?

Två råvindar med ungefär samma storlek kan ha helt olika förutsättningar för en konvertering. En tidig bedömning handlar därför om betydligt mer än att mäta vindens yta.

För den som planerar att renovera råvind och skapa nya bostäder behöver bland annat följande frågor undersökas:

Vindens yta, takhöjd och möjliga planlösningar
Takets och bjälklagens konstruktion och bärighet
Möjligheten att skapa tillräckligt dagsljus
Trapphus, hiss och tillgänglighet
Brandtekniska förutsättningar
Ventilation, vatten, avlopp och andra installationer
Befintliga förråd och gemensamma utrymmen
Detaljplan och förutsättningar för bygglov
Byggnadens arkitektoniska eller kulturhistoriska förutsättningar
Hur stor användbar bostadsarea som faktiskt kan skapas
Projektets övergripande ekonomi

Det är kombinationen av dessa faktorer som avgör hur råvinden bäst kan utvecklas.

Vindshem arbetar tillsammans med en konsultgrupp med erfarenhet av ombyggnationer i äldre bebyggelse och kan även se projektet i relation till andra underhållsåtgärder som fastigheten behöver.

Förstudie – ett rekommenderat första steg

För många bostadsrättsföreningar handlar lokalkonvertering i grunden om att använda fastigheten bättre. Vi rekommenderar därför ofta att arbetet inleds med en förstudie. Syftet är att undersöka möjligheterna att vidareutveckla fastigheten och skapa ett bättre beslutsunderlag för bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren.

Förstudien ger också en tydligare bild av vilka frågor som behöver hanteras vidare innan projektet går in i bygglov, projektering och genomförande.

Så går en råvindskonvertering till

En råvindskonvertering innehåller många delar och kan involvera styrelse, boende, arkitekter, projektörer, entreprenörer, sakkunniga och myndigheter.
Vindshems roll är att hålla samman projektet och driva det framåt genom de olika faserna.

Analys och planering

Processen börjar med att vi sätter oss in i fastighetens förutsättningar och undersöker vad som kan vara möjligt att göra med vinden.

Här behöver både själva råytan och dess relation till resten av fastigheten förstås. När förutsättningarna blivit tydligare går det också att ta ställning till hur projektet bör drivas vidare.

Bygglov och myndighetskontakter

När projektets grundförutsättningar är tydligare kan processen mot bygglov drivas vidare. En råvindskonvertering kan beröra frågor som detaljplan, byggnadens exteriör, tillgänglighet, brandskydd, ljud, dagsljus och kulturhistoriska värden.

Handlingar behöver tas fram och olika sakkunniga kan behöva involveras beroende på projektets förutsättningar.

Projektering

I projekteringen ska arkitektur, konstruktion och tekniska installationer fungera tillsammans. Här utvecklas bostädernas utformning samtidigt som bland annat konstruktion, ventilation, vatten, avlopp, ljud och brandskydd behöver lösas.

I äldre fastigheter är det särskilt viktigt att de nya bostäderna inte behandlas som ett fristående nybyggnadsprojekt. De behöver fungera tillsammans med den befintliga byggnaden och dess tekniska förutsättningar.

Byggnation

När nödvändiga beslut, projektering och tillstånd finns på plats kan byggnationen påbörjas. Själva byggnationen tar ofta omkring 3–8 månader, beroende på projektets omfattning och fastighetens förutsättningar.

Utöver byggtiden behöver man räkna med tid för bland annat förstudie, projektering och handläggning av bygglov. Under arbetet får föreningen löpande information och en tydlig kontaktväg in i projektet.

Det är särskilt viktigt eftersom byggnationen sker samtidigt som människor bor och lever i resten av fastigheten.

Besiktning och färdigställande

Innan projektet avslutas genomförs relevanta kontroller och besiktningar. Föreningen ska kunna känna sig trygg med vad som har byggts och få tillgång till relevant dokumentation från projektet.

Därefter kan de nya bostäderna gå vidare till försäljning eller annan hantering beroende på projektets upplägg.

Fortsatt stöd genom Boakt

Efter färdigställandet kan föreningen vid behov fortsätta samarbetet genom Vindshems systerbolag Boakt, med stöd inom teknisk förvaltning och ekonomisk förvaltning samt andra löpande fastighetsfrågor.

Projekt

Råvindskonverteringar i Stockholm och Göteborg

Bygglov vid råvindskonvertering

När en råvind ska byggas om till bostäder krävs normalt bygglov, eftersom vinden får en ny användning och projektet ofta innebär tekniska eller yttre förändringar.
Kommunen kan bland annat pröva frågor som detaljplan, brandskydd, konstruktion, ljud, ventilation, tillgänglighet, dagsljus och förändringar av tak eller fasad. I äldre fastigheter kan även kulturhistoriska värden behöva tas hänsyn till.

Vindshem hjälper till genom hela bygglovsprocessen och samordnar de handlingar, arkitekter, projektörer och sakkunniga som behövs.

Hur påverkas de boende under byggtiden?

En vanlig fråga från bostadsrättsföreningar är hur mycket en råvindskonvertering påverkar de som redan bor i fastigheten. Byggarbetet kommer periodvis att höras, särskilt under de tyngre momenten och i äldre fastigheter där ljud lättare kan spridas genom exempelvis träbjälklag. När konstruktion, isolering och andra delar kommer på plats förändras också arbetets karaktär och ljudnivån varierar under projektets gång.

Ett väl genomfört råvindsprojekt handlar därför inte bara om kvaliteten på de nya bostäderna, utan också om god planering, tydlig information och löpande kommunikation med de befintliga boende.

Vem ansvarar för råvindskonverteringen?

För en bostadsrättsförening är ansvarsfördelningen en central fråga.
Ett råvindsprojekt innehåller många olika moment och styrelsen ska inte behöva fungera som projektledare för varje teknisk och praktisk fråga.

Vindshems roll är att vara en sammanhållande part genom projektet. Vi arbetar med projektets olika delar från den inledande analysen och myndighetsprocessen till projektering, byggnation och besiktning.

Smidigt kontakt hela vägen

Under arbetet har föreningen en tydlig kontaktväg för information och uppföljning. Föreningen får också ta del av relevanta protokoll och besiktningar genom projektet.

Som fastighetsutvecklare tar Vindshem ansvar för den nyproducerade ytan genom projektet. Enligt vårt nuvarande upplägg gäller normalt en garantitid på 5 år för byggnationen och 2 år för vitvaror efter färdigställandet.

Det ger styrelsen bättre insyn och trygghet samtidigt som ansvarsfördelningen blir tydligare genom projektets olika faser.

Sälja råvind

Att sälja en råvind i Stockholm eller i Göteborg blir ofta en rejäl vinstaffär. Vi skapar ett boende som tilltalar spekulantens visioner om en drömbostad.

Att bo och leva ovanför takåsarna och se staden från ovan: det är folk beredd att betala mycket pengar för.

Vad avgör värdet när man säljer råvind?

Det går inte att sätta ett generellt pris per kvadratmeter på en råvind utan att först förstå fastigheten och projektets förutsättningar. Två vindar med samma råyta kan ha helt olika ekonomisk potential.

Det här påverkar värdet

Värdet beror bland annat på fastighetens läge, hur stor bostadsarea som faktiskt kan skapas, vilken typ av bostäder som är möjliga, takets och konstruktionens utformning, behov av konstruktionsåtgärder, hiss och trapphus, tekniska installationer samt förutsättningarna för bygglov.

Olika upplägg beroende på projekt

Vindshem kan arbeta med olika modeller beroende på projektets förutsättningar.

I ett vanligt upplägg förvärvar vi råvinden från föreningen och driver därefter utvecklingsprojektet vidare. Föreningen får betalt för ytan medan Vindshem tar ansvar för utvecklingen och bär projektrisken.

Partnerupplägg kan också vara aktuellt

I vissa projekt kan ett partnerupplägg vara mer lämpligt. Då kommer Vindshem och föreningen överens om hur projektet ska genomföras och hur ett eventuellt framtida resultat ska fördelas.

Vilket upplägg som passar bäst bedöms utifrån fastigheten, projektets potential och föreningens mål. Det går inte att sätta ett generellt pris per kvadratmeter på en råvind utan att först förstå fastigheten och projektets förutsättningar. Två vindar med samma råyta kan ha helt olika ekonomisk potential.

Kan man renovera andra delar av fastigheten samtidigt?

När en förening ska renovera råvind och exempelvis byggställningar, projektörer och entreprenörer redan behövs i projektet kan det vara klokt att även se över andra planerade åtgärder på fastigheten.

Det kan finnas praktiska och ekonomiska fördelar med att samordna projektet med takarbete, fasadrenovering, fönsteråtgärder eller arbeten i trapphuset.
Även gemensamma ytor som tvättstuga, torkrum eller förråd kan ibland behöva byggas om som en del av helhetslösningen.

På så sätt kan ett råvindsprojekt användas för att lösa flera behov inom samma större projekt.

Erfarenhet av äldre fastigheter, arkitektur och byggnadsvård

Ingen råvind är den andra lik. Takhöjd, bjälklag, installationsvägar, trapphus och fastighetens övriga förutsättningar påverkar både vad som går att bygga och hur projektet bör genomföras.

Vindshem har sedan 2018 arbetat med att utveckla råytor i äldre fastigheter i Stockholm och Göteborg. Genom att kombinera kompetens inom byggnation, projektledning och fastighetsutveckling kan många tekniska och praktiska frågor identifieras redan i projekteringen.

Samtidigt behöver de nya bostäderna passa huset de byggs i. Vindshem arbetar med stor respekt för sekelskiftesarkitektur, traditionell byggnadsvård och material som åldras väl. Målet är därför inte att maximera varje kvadratmeter, utan att skapa bostäder som fungerar tekniskt, ekonomiskt och arkitektoniskt och känns som en naturlig del av fastigheten.

Vanliga frågor om råvindskonvertering

Hur lång tid tar en råvindskonvertering?

Själva byggnationen tar ofta omkring 3–8 månader beroende på projektets omfattning och fastighetens förutsättningar.

Därutöver tillkommer bland annat den tid som behövs för förstudie, projektering, bygglov och andra förberedelser. Den totala tidplanen behöver därför bedömas utifrån varje enskilt projekt.

Behöver vi bygglov för att göra om råvinden till bostäder?

När en tidigare oinredd råvind ska bli nya bostäder behöver projektets bygglovsförutsättningar utredas och nödvändiga tillstånd hanteras innan byggnationen kan genomföras.

Vad som påverkar projektet beror bland annat på fastigheten, detaljplanen och vilka förändringar som behöver göras.

Behöver alla medlemmar i föreningen godkänna projektet?

En råvindskonvertering kan innebära beslut som behöver hanteras av föreningen och dess medlemmar.

Vilka beslut som krävs beror bland annat på hur projektet påverkar föreningens gemensamma ytor och de enskilda medlemmarna. Förutsättningarna behöver därför klarläggas utifrån det aktuella projektet och föreningen.

Vad händer med våra vindsförråd?

Om vinden används som förråd behöver en ny lösning tas fram.

Vi tittar då på vilka andra delar av fastigheten som kan användas och hur befintliga ytor kan optimeras. Det kan exempelvis handla om källare eller andra gemensamma utrymmen.

Förrådsfrågan bör hanteras tidigt istället för att bli något som måste lösas när projektet redan är långt kommet.

Kostar råvindskonverteringen föreningen pengar?

Det beror på vilket upplägg som väljs.

När Vindshem förvärvar råvinden betalar vi föreningen för ytan och driver därefter utvecklingsprojektet. Andra former av samarbete kan också vara möjliga beroende på projektets och föreningens förutsättningar.

Kan vi renovera andra delar av huset samtidigt?

Ja. Om exempelvis byggställning redan finns på plats kan det vara ett bra tillfälle att samtidigt se över tak, fasad, fönster eller andra delar av fastigheten.

Vilka arbeten som är lämpliga att samordna varierar mellan olika projekt.

Hur vet vi om vår råvind går att konvertera?

Det första steget är att undersöka fastighetens faktiska förutsättningar.

Takhöjd och storlek är viktiga, men även konstruktion, installationer, brandskydd, tillgänglighet, dagsljus, bygglovsförutsättningar och projektets ekonomi behöver vägas in.

För en mer strukturerad bedömning rekommenderar Vindshem en förstudie där fastighetens möjligheter och utmaningar kan undersökas närmare.

Har er fastighet en råvind med outnyttjad potential?

Vi hjälper er att ta reda på vilka möjligheter som finns och hur ett projekt kan drivas vidare från den första idén till färdiga bostäder.

Kontakta Vindshem för ett första samtal om er råvind.

Lokalkonvertering